Änderungen im Mietrecht ab Mai 2013

Änderungen im Mietrecht ab Mai 2013

Mit dem 1. Mai traten einige Mietrechts-Änderungen ein, die sowohl für Mieter wie auch für Vermieter interessant sind. Die Mietrechtsreform trägt den komplizierten Namen „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ und soll insbesondere den Vermietern einiges vereinfachen. Aber auch für Mieter bringt die neue Regelung kleine Verbesserungen mit.

mietrechtEnergetische Sanierungen sind nicht von der Zustimmung der Mieter abhängig

Um Vermieter zu energetischen Umbaumaßnahmen zu motivieren, wurden die Rechte der Mieter eingeschränkt. Mieter können jetzt nicht mehr durch Einreden wegen möglicher wirtschaftlicher Härten die geplanten Sanierungsarbeiten der Hauseigentümer verzögern oder sogar verhindern. Nach bisherigem Recht bestand diese Möglichkeit, wenn Mieter nachweisen konnten, dass die spätere Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte für sie bedeuten würde. Ungeachtet solcher wirtschaftlichen Härten haben Vermieter nun die Möglichkeit, direkt mit den geplanten Umbaumaßnahmen zu beginnen. Gegen die Mieterhöhung können Mieter zukünftig dann Einspruch erheben, wenn sie ihnen angekündigt wird.

Keine aufwendigen Gutachten mehr erforderlich

Bisher mussten Hauseigentümer in einem Sachverständigengutachten den positiven Effekt der geplanten energetischen Sanierungsmaßnahmen belegen, bevor sie mit den Arbeiten beginnen konnten. Diese Gutachten waren zeitaufwendig und teuer und erschwerten damit manchem Vermieter die Entscheidung für energetische Sanierungsmaßnahmen. Mit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 reicht die Angabe anerkannter Pauschalwerte bezüglich der durch die geplanten Maßnahmen zu erwartenden Energieeinsparungen aus.

Mieter müssen Belastungen durch Umbauarbeiten hinnehmen

Während Mieter bisher die mit den Sanierungsarbeiten einhergehende Lärm- und Schmutzbelästigung zum Anlass für Mietminderungen nehmen konnten, besteht diese Möglichkeit im Fall energetischer Sanierungen ab sofort erst nach drei Monaten. Das bedeutet, dass Mieter drei Monate lang Lärm, Schmutz und andere Einschränkungen hinnehmen müssen, ohne die Miete zu kürzen. Nur wenn die Sanierungsarbeiten sich länger als drei Monate hinziehen, ist eine Mietzinskürzung zulässig. Letztendlich ist eine energetische Gebäudesanierung für beide Seiten von Vorteil. Während der Hauseigentümer den Wert seiner Immobilie aufwertet, können Mieter nach Abschluss der Sanierung von geringeren Energiekosten profitieren. Ärgerlich für Mieter ist es allerdings, wenn die auf die Umbaumaßnahmen folgende Mieterhöhung diesen positiven monetären Effekt zunichte macht.

Schnellere Räumung von Mietnomaden

Mietnomaden sind nicht nur für Vermieter ein Ärgernis und können im schlimmsten Fall ernsthafte wirtschaftliche Probleme verursachen, sondern auch andere Mieter im Haus können durch das oft rücksichtslose Verhalten solcher Nachbarn belastet werden. Mit der neuen Mietrechtsreform behandeln Gerichte Räumungsklagen bevorzugt und in Eilverfahren. Vermieter haben zudem in besonders hartnäckigen Fällen die Möglichkeit, säumige Mieter mit einer einstweiligen Verfügung sehr schnell aus ihrer Wohnung zu verweisen.

Auch ausbleibende Kautionszahlung berechtigt zur fristlosen Kündigung

Während in der Vergangenheit nur ausbleibende Mietzahlungen einen Grund zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter darstellten, kann er jetzt auch ausbleibende Kautionszahlungen zum Anlass nehmen, wenn die Kautionszahlung im Umfang von zwei Kaltmieten ausbleibt. In der Regel beläuft sich die Kaution auf drei Kaltmieten, die in drei Teilen mit den ersten Monatsmieten zu bezahlen sind. Bezahlt ein Mieter also nur den ersten Teil der Kaution und ist mit der zweiten und dritten Rate in Verzug, droht zukünftig die fristlose Kündigung.

Eigenbedarfskündigungen erschwert

Nach bisherigem Recht genossen Mieter im Falle eines Eigentümerwechsels ihrer Wohnung eine Schutzfrist von drei Jahren vor Eigenbedarfskündigungen. Lediglich, wenn der Käufer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts war, konnte diese Schutzfrist umgangen werden. Ab sofort gilt die Schutzfrist für Mieter in jedem Fall und unabhängig von der Person des Käufers.

Einschränkung zukünftiger Mieterhöhungen

Mit dem neuen Gesetz sind die Bundesländer berechtigt, den Umfang zulässiger Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren zu reduzieren. Allerdings gilt diese Beschränkung nicht generell, sondern nur in Städten und beliebten Wohngegenden, in denen die Wohnungssituation besonders schwierig ist.