Umlageschlüssel

Umlageschlüssel

Die Nebenkosten machen inzwischen einen großen Anteil der Mietkosten aus. Das hat zur Folge, dass Mieter die Nebenkostenabrechnungen aufmerksam überprüfen und es immer häufiger zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern über die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen kommt. Eine wichtige Rolle bei der Verteilung der gesamten Nebenkosten des Hauses auf die einzelnen Mietparteien spielt der Umlageschlüssel und er ist auch immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten. Während verbrauchsabhängige Nebenkosten für Wasser, Gas oder Heizungswärme so ermittelt werden können, dass jeder Mietpartei die Kosten für diesen individuellen Verbrauch berechnet werden können, sind es immer wieder die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, deren Verteilung als ungerecht empfunden wird. Paragraph 556 a des Bürgerlichen Gesetzbuches bestimmt jedoch eindeutig, welcher Umlageschlüssel bei der Verteilung der Nebenkosten anzuwenden ist. Danach sind verbrauchsunabhängige Betriebskosten nach der jeweiligen Wohnfläche der Mietwohnungen zu berechnen sind. Besonders einfach ist eine solche Berechnung, wenn alle Wohnungen im Haus die gleiche Größe haben, denn dann werden die Nebenkosten, deren individueller Verbrauch nicht exakt ermittelbar ist, zu gleichen Anteilen auf die Wohnungen im Haus umgelegt.

Spätestens bei der Umlage der Abfallgebühren oder der Wasserkosten kann die Quadratmeterzahl als Umlageschlüssel schon zu Ungerechtigkeiten führen, nämlich dann, wenn die Personenzahlen, die in Wohnungen mit gleicher Wohnfläche leben, sich deutlich unterscheiden. Eine Person verursacht weniger Abfall und verbraucht weniger Wasser, als ein Vierpersonen-Haushalt. Es könnte daher der Eindruck entstehen, dass eine Umlage dieser Kosten unter Zugrundelegung der Personenzahl im Haushalt gerechter wäre. Die gesetzliche Regelung sieht jedoch ausschließlich die Wohnfläche als Umlageschlüssel vor. Eine exakte Umlage des Wasserverbrauchs und der Abwasserkosten ist nur dann möglich, wenn jede einzelne Wohnung mit einem Verbrauchszähler ausgestattet ist. Fehlt dieser aber in nur einer der Wohnungen, so bildet die Wohnfläche nach wie vor den Umlageschlüssel für diese Kosten.

Werden alle Mietwohnungen in einem Haus nachträglich mit Verbrauchszählern für Frischwasser ausgestattet, so hat der Vermieter das Recht, den Umlageschlüssel für den Wasserverbrauch zu ändern. Im Fall der Abfallgebühren aber lässt sich ein anderer Umlageschlüssel, als die Wohnfläche, nicht realisieren, da nicht exakt ermittelbar ist, wie groß die Abfallmengen der einzelnen Mietparteien sind.