Grundsätzlich kann die Mietkaution im Mietvertrag frei festgelegt werden. Die Kaution darf allerdings das Dreifache des Mietzinses (ohne Nebenkosten) nicht übersteigen (§ 551 BGB). Sie dient der Sicherheit des Vermieters, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht vollständig nachkommt (bei ausbleibenden Mieten).
Im Mietvertrag wird ebenfalls vereinbart, in welcher Höhe, Form (Bargeld, Sparbuch, Wertpapiere, Bürgen) und wann die Mietsicherheit bezahlt wird. Auch wenn die Regelung vorsieht, dass die Kaution sofort nach Abschluss des Mietvertrages fällig ist, hat der Mieter das Recht, diese in drei gleichen Raten (§ 551 BGB) zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die nächsten in den folgenden zwei Monaten. Es gehört zur Pflicht des Mieters, eine vereinbarte Mietkaution zu bezahlen, ansonsten hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos aufzulösen.
Der Vermieter hat die Pflicht, das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen verzinst und sicher anzulegen. Verstößt er gegen diese Auflagen, so muss er dem Mieter einen eventuellen Verlust seiner Mietsicherheit ersetzen. Idealerweise sollten beide Parteien Zugriff und Kontrolle über das Konto haben, doch das ist nicht die gängige Praxis und wird von den meisten Vermietern abgelehnt. Es gibt, wie vorher beschrieben, Alternativen eine Mietsicherheit zu stellen. So wäre es auch denkbar, einen festen Wert, z. B. Wertpapiere oder ein Sparbuch an den Vermieter zu verpfänden. Da dies den ungehinderten Zugriff auf die Mietkaution für den Vermieter erschwert, wird sich dieser nur ungern auf diese Regelung einlassen.
Sollte das Mietobjekt veräußert werden, so ist es ratsam sich beim aktuellen Vermieter (bisheriger Vertragspartner) nach der Regelung seiner Mietkaution mit dem neuen Besitzer zu erkundigen. Nach der neuen Gesetzgebung (seit 1.9.2001) gehen die Rechte und Pflichten der Mietsicherheit auf den neuen Eigentümer über. Sollte dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses zahlungsunfähig sein, so ist der vorherige Eigentümer (alter Vertragspartner) auch noch in der Rückzahlungspflicht.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat jeder Mieter ein Recht auf die Rückgabe der Mietkaution. Voraussetzung ist allerdings, dass die Mietsache im einwandfreien Zustand zurückgegeben wurde an den Vermieter. Ein genaues Protokoll der Wohnungsübergabe (jeder Schaden und dessen Behebung) nach dem Auszug kann hier wichtig sein, falls dies bestritten wird. Etwaige Mietschulden oder Renovierungsrückstände berechtigen den Vermieter zur (in der Summe angemessenen) Zurückhaltung eines Teils der Kaution.
Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten besondere Klauseln und Bestimmungen bezüglich der Höhe einer Mietkaution und der Haftungsart (nachzulesen im Wohnungs-Bindungs-Gesetz).