Ein Mietvertrag kommt durch Einigung zwischen Vermieter und Mieter zustande, es müssen also beide Vertragsparteien den vertraglichen Vereinbarungen zustimmen. Sie dokumentieren diese Zustimmung durch Unterschrift des Vertrags. Der Mietvertrag regelt neben der Beschaffenheit der Mietsache und der Höhe des Mietzinses viele weitere Dinge wie die Verpflichtung zur Treppenhausreinigung, die Kautionszahlung oder den Abrechnungsmodus für die Nebenkosten, vor allem aber regelt der Vertrag auch die Voraussetzungen und Fristen für die Mietkündigung durch den Vermieter und den Mieter. Gerade diese Vorschrift aber unterliegt nicht ausschließlich der freien Vereinbarung durch die Vertragsparteien, sondern wird durch gesetzliche Bestimmungen des Mieterschutzes mit bestimmt.
Das Recht auf Mietkündigung und die Kündigungsfristen unterscheiden sich deutlich zwischen einer Kündigung durch den Vermieter oder durch den Mieter. Der Vermieter darf seinem Mieter nur kündigen, wenn er dazu einen triftigen Grund hat. Ein solcher Grund ist in der Regel der Eigenbedarf des Vermieters an der Mietwohnung. Auch dieser muss jedoch nachvollziehbar begründet werden. Ein weiterer Kündigungsgrund für den Vermieter ist ein Zahlungsverzug des Mieters über mindestens zwei aufeinander folgende Monatsmieten. Die ständige Störung des Hausfriedens oder ein unsachgemäßer Gebrauch der Mietsache können ebenfalls zur Kündigung durch den Vermieter führen. Die Mietkündigung durch den Vermieter bedarf der Schriftform und muss die Begründung enthalten. Die Kündigungsfristen, die Vermieter gegenüber ihren Mietern einzuhalten haben, sind nach Mietdauer gestaffelt. So beträgt die Kündigungsfrist in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses drei Monate, bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate und im Fall einer darüber hinausgehenden Mietdauer neun Monate. Diese Kündigungsfristen dürfen vertraglich nicht verkürzt, sondern nur verlängert werden.
Wesentlich einfacher hat es der Mieter bei der Mietkündigung. Er kann jederzeit das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn er eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhält. Die Kündigungsfrist für den Mieter darf im Mietvertrag nicht verlängert, aber verkürzt werden. Für die fristgerechte Abgabe der Mietkündigung reicht es aus, wenn dem Vermieter die Kündigung am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugeht.
Anders verhält es sich für beide Vertragsparteien, wenn der Mietvertrag von vornherein über einen festen Zeitraum abgeschlossen wurde. In diesem Fall kann das Mietverhältnis von keiner Seite ohne nachvollziehbare Gründe gekündigt werden.