Bei zwei Vertragsparteien gibt es naturgemäß auch zwei Seiten, die kündigen können. Für den Vermieter ist dies erschwert worden durch das Mieterschutzgesetz. Der wichtigste Schutz in unserem sozialen Mietrecht ist, dass der Vermieter nicht grundlos und willkürlich kündigen kann. Er muss schwerwiegende Gründe haben, entweder fehlende Mietzahlungen, Lärmbelästigung für die anderen Mieter usw. meist ist jedoch der größte Streitpunkt bei Wohnungskündigungen der Eigenbedarf des Vermieters. Wann Gründe berechtigt sind legt das Gesetz detailliert fest.
Das Eigentumsrecht, also das Recht zu entscheiden, ob er eine Wohnung selbst bewohnen oder vermieten will, darf nicht missachtet werden. Höchste deutsche Gerichte haben entschieden, dass seine Gründe vernünftig und nachvollziehbar sein müssen. Der Begriff Eigenbedarf ist weitgehend eingeschränkt und darf nicht missbraucht werden.
Für die Kündigung einer Einliegerwohnung (§ 573a Abs. 1 BGB) im Einfamilienhaus gelten besondere Bestimmungen. Wohnt ein Mieter mit dem Eigentümer in einem Haus mit nur zwei Wohnungen, so kann der Vermieter auch ohne Angabe von Gründen kündigen. Er ist nicht verpflichtet, dieses Recht dem Mieter bei Abschluss des Vertrages zu sagen.
Der Mieter hat das uneingeschränkte Recht zur Wohnungskündigung, der Vermieter nicht. Wenn der Mieter kündigen möchte, sollte er dies rechtzeitig schriftlich tun. Alle Vertragspartner im Mietvertrag (es können auf beiden Seiten mehrere sein) sollten die schriftliche Kündigung erhalten. Alle Mieter müssen handschriftlich unterschreiben. Unbefristete Verträge kann der Mieter ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen. Seit März 2005 wurden neue Kündigungsfristen festgelegt, die auch für ältere Mietverträge gelten. Diese neue gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Grundsätzlich haben jetzt also alle unbefristeten Mietverträge eine Kündigungszeit von drei Monaten.
Ausnahme: Bei Zeitmietverträgen kann während der gesamten Laufzeit des Vertrages auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum Ablauf der Gesamtzeit die Miete zahlen. Jedoch gibt es keine Regel ohne Ausnahme unter bestimmten Voraussetzungen kann es ein Sonderkündigungsrecht geben. Dieses Sonderkündigungsrecht betrifft z.B. die Ankündigung einer Modernisierung, Mieterhöhung nach Modernisierung, Tod des Mieters, Verweigerung einer Untervermietung.
Sollten schwerste Wohnungsmängel auftreten und ist es dem Mieter deshalb nicht mehr zumutbar die Wohnung zu bewohnen, so kann er auch fristlos kündigen. Dies gilt ebenso bei einer groben Störung des Hausfriedens (Lärm, Beleidigung) durch den Vermieter. Die Gründe für eine fristlose Kündigung müssen schon schwerwiegend sein.